Vendita appartamento a meno di 3 anni di proprietà. Acquisto e vendita appartamenti. Appartamenti in vendita

Come è noto, proventi derivanti dalla vendita di appartamenti da parte di persone fisiche soggette all'imposta sul reddito delle persone fisiche – una tassa sul reddito delle persone fisiche. Al momento dell'acquisto e la vendita sul territorio della Federazione Russa, è in ogni caso devono essere versate al bilancio russo, anche se l'operazione ha commesso cittadini di altri paesi.

Cui la portata delle operazioni legali è così vario e saturi, che può essere descritto solo impressionante multivolume. Questo stesso articolo persegue uno scopo molto più stretto: a rivelare alcune caratteristiche dei cittadini della vendita di appartamenti, se la proprietà rimane in loro possesso meno di tre anni.

Da un punto di vista giuridico, il periodo di anticipo casa di proprietà prima della vendita del principio di causa della diversa valutazione della base imponibile. Tale precedente è peculiare alla legislazione russa. Negli Stati Uniti, ad esempio, tale operazione non è tassato a tutti (non questo uno dei motivi scoppiata nel 2007, la vera crisi immobiliare?), Europa Occidentale, al contrario, mostra un approccio più duro. Il codice fiscale è la sua pretesa. 17.1 Art. 217 potenzialmente esente dall'imposta sul reddito la stragrande maggioranza dei russi – I proprietari che sono così per tre anni o più.

Tuttavia, almeno la stessa lunghezza di codice fiscale di proprietà (art. 208 pag. 1, pp. 5) fissata situazione giuridica in cui un appartamento vendita è soggetto a tassazione. Meno di 3 anni di proprietà comporta due alternative per determinare l'ammontare delle imposte sul reddito (PIT), sia – al tasso del 13% nella vendita di appartamenti, che saranno considerati in seguito. Per inciso, in Francia la tassa ricevuto molto più severe. Lì, nella vendita di appartamenti l'anno dopo l'acquisto di tali redditi al bilancio sarà pari a un terzo del suo valore.

La ragione economica per la differenziazione

Perché lo Stato dimostra un approccio molto diverso nella determinazione della base imponibile, prendendo il punto di riferimento tale indicatore apparentemente non economico come la proprietà? Perché le autorità fiscali presi come punto di riferimento un periodo di tre anni?

E 'molto più vantaggioso per il proprietario dell'appartamento, se ciò non bastasse, attendere per più di tre anni, e poi sarà vendere per comprare uno nuovo, lasciando tutti i soldi per se stesso. Infatti, il "classico" perché il proprietario lo fa. Ma in un altro pensa speculatore immobiliare. Per lui, l'acquisto e la vendita di appartamenti – business. Attraverso il codice fiscale dello Stato russo non limita solo la redditività di tale speculazione, ma anche mantenere un record, allo stesso tempo, attrarre budget fondi.

opzioni fiscali

"A breve termine" proprietario ha il diritto di scegliere, il più vantaggioso per lui di essere tassati sui redditi (PIT) vendita dell'appartamento. Meno di 3 anni di proprietà – il termine giuridico definisce due modi per definire la base della tassa in questa situazione. Come già accennato, l'aliquota fiscale in entrambi i casi, è del 13%.

La prima opzione sarebbe soggetto all'imposta sul reddito netto del proprietario come la differenza tra il prezzo di acquisto e prezzo di vendita. Ad esempio, il proprietario ha acquistato l'appartamento per $ 1.4 milioni. Rub., E venduto per $ 1.9 milioni. Rub. L'utile netto del proprietario di 0,5 mln. strofinare a condizione che questa vendita dell'appartamento. Meno di 3 anni di proprietà – una circostanza che riduce il profitto per l'importo di imposte (1900-1400) * 13% = 65 mila rubli ..

Nella seconda forma di realizzazione, se l'appartamento ha nella proprietà a titolo gratuito, la base imponibile è il suo prezzo di vendita è diminuito di 1 milione. Rubli (art. 220 cpv. 1, pp. 1 del Codice Fiscale). Lettera servizio fiscale federale russa № ED-4-3 / 13578 dal 2013/07/25, i codifica la procedura per determinare la quantità di una deduzione dalla base imponibile del reddito netto.

Si supponga che il ricavato della vendita di appartamenti sono stati pari a 1,7 mln. Di rubli. Il proprietario, che lo ha venduto, deve pagare per la quantità di bilancio (1700-1000) * 13% = 91 mila rubli ..

Un'altra opzione deduzione dalla base imponibile

In situazioni in cui il padrone di casa ha investito nelle sue strutture di riparazione di oltre 1 milione. Rub., L'acquisto e la vendita della casa per lui può essere accompagnata da altri mezzi di riduzione della base imponibile. Ai sensi dell'art. 220 del Codice Fiscale, ha il diritto di ridurre la quantità di reddito percepito sulle spese effettivamente sostenute e documentate.

Quali sono le cause di una "ottimizzazione fiscale" illegale

Purtroppo, accade che i proprietari di appartamenti in collusione con gli agenti immobiliari e acquirenti deliberatamente sottovalutano il loro prezzo di mercato, spesso illegalmente "ottimizzare" le detrazioni fiscali. Che cosa questo significa per gli evasori? Le autorità fiscali, stabilire se sottovalutazione ha il diritto ad un tribunale per rompere l'accordo – per tornare al proprietario dell'appartamento. Inoltre, un adeguato notaio ha il diritto di rifiutare la registrazione di un contratto di vendita.

Resident – non residente

Le aliquote d'imposta di cui sopra sono valide per i residenti, vale a dire, per le persone che vivono sul territorio della Russia per 183 giorni all'anno. La maggioranza assoluta tra i quali costituiscono i cittadini della Russia.

D'altra parte, tenere e cedere beni come appartamenti e sono non residenti – stranieri e cittadini russi che vivono per lo più all'estero. Per loro, la vendita di appartamenti è tassato ad un tasso superiore, più di due volte più grande: il 30%. E per i non residenti del triennio il codice fiscale non è nemmeno menzionato. Dire di più, non importa quante volte non appartenevano ad una casa: tre anni o quindici o venti anni, l'aliquota fiscale rimane invariato. Diciamo, l'appartamento è stato acquistato per 5,0 mln. Rub., Poi venduto a un non residente per 6,5 mln. Rub. In questo caso, l'ammontare delle imposte sul reddito (PIT), che deve essere pagato al bilancio di un non residente, sarà (6500-5000) * 30% = 450 mila rubli ..

Il tempo di acquisizione della proprietà

Come possiamo vedere, per un periodo di possesso è determinato dalla grandezza della tassa da pagare quando v'è un appartamento in vendita. Meno di 3 anni di proprietà non sono definiti come tre anni civili, così come i 36 mesi che iniziano con una data precisa. Quali circostanze determinate dal momento dell'acquisizione dei diritti di proprietà? Nel caso in cui si è acquisita mediante la privatizzazione, la firma di un atto di donazione, vendita, permuta, locazione a titolo di risarcimento per la casa demolita, il momento del verificarsi di riferimento di tale diritto è la data del certificato di registrazione della proprietà.

Il punto di partenza per l'acquisizione dei diritti del destinatario del patrimonio è la morte del testatore. Proprietario cooperativa edilizia può definirsi un maestro di essa solo il giorno del pagamento finale del gruppo.

Così, la vendita dell'appartamento come una transazione è sempre commisurata al tempo di insorgenza di proprietà.

Precisazione: non è solo circa l'appartamento

Con gli appartamenti, in merito all'applicazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, quando sono venduti equiparati come cottage, casette da giardino, ville, appezzamenti di terreno per la costruzione, stanze degli appartamenti, il secondo – solo insieme (termine legale), vale a dire, avendo un numero, ad esempio: №1 Monolocale №7. Resta inteso che l'acquisto e la vendita di appartamenti – norma giuridica. Tutto il tasso di imposta immobiliare al di sopra del caso, già menzionato da noi.

Ma se la stanza non è registrato, ciascuno sotto il proprio numero, è del tutto possibile che, come descritto di seguito. Ad esempio, nelle appartamento 4 vani, ognuno di loro ha un individuo. Poi hanno venduto tutte le loro camere, ognuna di circa 1,0 mln. Rubli. L'autorità fiscale indica che in una tale situazione, il valore di tutti gli appartamenti sono sommati per determinare il prezzo di vendita totale. In questo caso, la vendita di appartamenti sarà soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche come segue: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mila rubli .. Ogni venditore pagherà l'imposta sul reddito da ¼ del totale dei accumulati 390: 4 = 97,5 mila rubli ..

Trovare un appartamento per comprare – un problema?

Cerca 'giusto' per comprare un appartamento – fastidioso. A prima vista, il mercato immobiliare è pieno di proposte offrono varietà. Tuttavia, se davvero iniziare a richiamare persone, che hanno dato classificati, quindi molto presto troverete: essi non hanno alcuna fretta di chiamare il numero di casa, dove si trova l'appartamento. Questo significa che avete in corso una conversazione con gli intermediari del mercato immobiliare, che è, con agenti immobiliari. Gli acquirenti spesso interessati a sta vendendo appartamenti da parte dei proprietari. Ma è giustificato?

Da un lato, ovviamente, bene, che il mercato immobiliare è strutturato, e ci sono professionisti. Questo in grado di proteggere persone che abbiano commesso l'operazione, da schemi illegali che potrebbero portare alla sua ulteriore ritiro. Naturalmente, per questa sicurezza dovrà pagare il mediatore – l'agenzia immobiliare. Qui ci sono alcuni prezzi di esempio per la "pace della mente": controllo della legittimità della transazione – da 10 mila Strofinare;.. registrazione dei diritti di proprietà ad un alloggio – .. 15 mila rubli, "l'affare chiavi in mano" – da 20 mila rubli .. In effetti, c'è un certo senso che la gente tutti i giorni non è associato con il lato legale della transazione si riferisce alle agenti immobiliari.

ricerca appartamenti indipendente

Tuttavia, una categoria specifica di alfabetizzazione giuridica dei cittadini ancora attratto dalla possibilità di risparmiare denaro, fare l'affare, senza servizi di agenti immobiliari. Appartamenti in vendita dai proprietari di più raro sul mercato, che devono essere cercati. Il modo più semplice per attirare l'attenzione l'acquisto di appartamenti sul mercato primario, che è, dal costruttore. Allo stesso tempo, al fine di evitare equivoci, dobbiamo prima scoprire a quale classe di proprietà di proprietà in fase di costruzione o casa costruita: VIP-, klassik- o classe economica. Questo può essere determinato con il metodo di consegna (chiavi in mano o sotto samootdelku), l'area di appartamenti abitativo, secondo la predominanza di appartamenti multi-camera in esso. Scopri quello che gli sviluppatori stanno costruendo abitazioni nella tua città. Informazioni sulla loro reputazione e "track record".

Appartamenti in vendita dai proprietari del mercato immobiliare secondario, come abbiamo detto, è più rara. Ma gli appassionati trovano non si perde d'animo: prima di trovare centinaia di volte entrano e aggiornamento del sito informazioni AVITO, il più delle volte su una ricerca prende un paio di giorni, comprare i giornali con gli annunci, "sotto la linea" richiamare il numero di annunci ei proprietari sono …

Tuttavia, non il fatto che "il cercatore di successo" acquirenti di casa con interesse non pagare più del dovuto il suo proprietario sopra il prezzo di mercato della somma che lo avrebbe portato al agente immobiliare. Non è un segreto che i proprietari di appartamenti spesso sopravvalutano il loro prezzo. Tuttavia, per il "clienti reali" vendita secondaria di appartamenti – anche diploma turco.

Se abbiamo deciso di comprare un appartamento in città "straniera", la gente prudenti in queste circostanze preferiscono agire solo tramite un intermediario, ma non da soli. Minimizzando il rischio di possibili "sorprese".

L'azione legale al momento dell'acquisto di un appartamento

Spostato l'accento di rivedere le specifiche del codice fiscale, tenendo conto della residenza, aliquota agevolata, al netto delle imposte sulla vendita dell'appartamento, su una formalità puramente legali del contratto.

Cominciamo con l'acquisto di un appartamento, perché è il primo beneficiario passo. Da parte sua comprende tre blocco di azione.

Inizialmente, l'acquirente controlla i documenti e il Venditore dovrà firmare il contratto preliminare.

Poi (se l'operazione si svolge nel mercato secondario) ha firmato un contratto di alienazione. Nel caso in cui il processo di acquisto di un appartamento in un nuovo edificio (mercato primario) firma con riserva di protocollo di collaudo (forse invece – un accordo preliminare, che regola il deposito di investimento, costruzione condivisa, la costruzione sulla quota base).

L'ultima tappa – la registrazione statale della transazione. è essenziale per l'acquirente eseguire correttamente tutti questi passaggi. Con particolare attenzione meritano i casi in cui fatta vendita urgente di appartamenti.

segni di frode

I truffatori di solito tentativo di rendere il processo di vendita della invano, cercando di nascondere dettagli importanti. Se questi eventi iniziano ad avere luogo, e il venditore sta cercando di correre voi, non esitate a interrompere bruscamente la cooperazione e dirgli: "Goodbye" – vi proteggerà dai costi.

Come sapete, il denaro piace il silenzio. Leggere attentamente il contratto di vendita originale, un notaio registrato. Anche se in precedenza dedotto il suo acquisto del campione progetto di trattato e la vendita dell'appartamento. Essere vigili – in particolare in relazione al testo finale stampato dal notaio.

compromesso

Nella prima fase, l'acquirente specifica il prezzo in un primo momento, e poi esamina la completezza della confezione di vendita di documenti. Il compratore dovrebbe recensione inoltrata tehharakteristiku (modulo №7), la registrazione degli inquilini in appartamento, un documento che concede il diritto di proprietà ad esso (il contratto di vendita, di privatizzazione, donazioni).

Nel dettaglio, il pacchetto di documenti per l'acquisto da completare entro i seguenti documenti:

– dichiarazione sulla registrazione statale di appartamenti;

– il contratto di vendita (per esso sono determinati cronometrando la vendita di un appartamento);

– documenta BTI – spiegazione e un piano graduale dell'appartamento;

– copia del documento di passaporto del richiedente;

– Ricevuta del versamento.

Partiamo dal mercato secondario. Dobbiamo prestare particolare attenzione alla possibilità in futuro di varie situazioni problematiche. Questo si riferisce al seguente chiarimento delle circostanze:

– se vendere la proprietà in stato di arresto;

– sono tutti gli eredi del pre-presa sarà – in vendita consenso;

– Non violato i diritti delle persone che vivono in appartamento.

Nel mercato primario del promotore immobiliare fatta la vendita dell'appartamento. Quali documenti sono necessari in questo caso? Prestare attenzione al programma di costruzione, quando l'appartamento scadenza prevista in funzione. Allo stesso tempo, dovrebbe esserci alcuna differenza significativa con il grado di preparazione dell'oggetto per la consegna. Informarsi sulla reputazione aziendale dell'organizzazione-costruttore, è lì "sulla coscienza" prolungata. Altri documenti controllati che dimostrino:

– registrazione statale del contratto di locazione di terreni edificabili (forse la proprietà di esso);

– lo sviluppatore il diritto di costruire;

– un accordo sulla raccolta di fondi, il contratto di investimento;

– il piano degli appartamenti.

Per una migliore comprensione con il venditore, è auspicabile per ottenere da lui un affidabile recapiti (cioè in linea), nonché per via orale negoziare con lui date provvisorie di vendita appartamenti, data la fretta, la qualità delle prestazioni di tutti i suoi stadi.

contratto di alienazione o di un atto di ricezione e trasmissione, come la seconda fase di acquisto di un appartamento

Solo dopo un test qualitativo preliminare può essere presa nella seconda fase di acquisto: la firma del contratto di acquisto. Non importa se l'attuale notaio al momento della firma del trattato, tuttavia, richiede necessariamente un atto di accettazione e di trasferimento o alienazione del contratto, firmato nella prima fase.

Si richiama l'attenzione per i dettagli tecnici: il contratto di alienazione specifica il prezzo di vendita di un appartamento, che è – un componente per il calcolo della base imponibile – l'imposta sul reddito personale sulla vendita dell'appartamento.

La data del trasferimento effettivo dell'appartamento – natura contrattuale, si può (previo accordo del venditore e l'acquirente) da selezionare in alternativa:

– come il momento della firma del contratto di vendita;

– correlata con la registrazione statale;

– l'acquisizione del certificato di titolo per l'appartamento.

conclusione

Russo analisi di mercato immobiliare rivela alcune tendenze positive. Questo è noto e riconosciuto la sua intelligenza, in particolare il Professor University. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. In primo luogo, i risultati tangibili della politica stato di controllo dei prezzi.

A lungo termine, c'è una graduale stabilizzazione dei prezzi con orientamento al loro livello pre-crisi, davvero conveniente giustificato. Insomma c'è una tendenza alla stagnazione (che significa fluttuazione dei prezzi intorno alla media del +/- 2,5%). Sulla valutazione di appartamenti colpisce un tasso di cambio stabile: ha già familiarità, che i loro prezzi erano "rublo". In larga misura attiva il mutuo mercato immobiliare. Ad esempio, nel 2012 la popolazione di mutui del valore di oltre 1,0 trilioni di. rub.

Tuttavia, a parte questo è certamente slancio positivo verso la sicurezza del mercato immobiliare, si segnala i rischi connessi con l'acquisto di appartamenti senza intermediari. Spesso, i non-professionisti non conoscono le sfumature di alcuni acquisto e la vendita dell'appartamento. Sul vocabolario di specialisti tali operazioni sono indicati come "vulnerabile". In considerazione della fondamentale importanza del rispetto degli aspetti legali di acquisto e di vendita si consiglia vivamente di contattare uno specialista immobiliare. Sia che si sta vendendo un appartamento, meno di 3 anni di dimorare nella proprietà, qualsiasi altro acquisto e vendita di abitazioni, la cura specialisti di pagamento saranno lavorando su diversi ordini di grandezza inferiore al rischio di perdita diretta.