L'approccio reddito per la valutazione degli immobili e degli affari. L'applicazione del metodo del reddito

Il metodo del reddito è una intera combinazione di metodi di valutazione del valore degli immobili, di proprietà dell'organizzazione, l'azienda stessa, in cui il costo della determinazione è fatta dalla conversione dei benefici economici che ci si aspetta in futuro. I fondamenti teorici di questo approccio è abbastanza convincente. valore di investimento è il valore di benefici futuri in questo momento, che sono scontati ad un tasso di rendimento, che è un riflesso della rischiosità degli investimenti.

Questo è ragionevole e adatta a tutte le macchine per la produzione e la vendita della proprietà delle imprese oggetto esistente, così come la sua attività previste generare rendimenti positivi. L'entità dei rischi di investimento nel settore è dimostrata dal stimato tasso di sconto. In un ruolo che in termini economici, ora sorge il tasso di rendimento richiesto dagli investitori del capitale investito nel livello comparabile di oggetti di investimento rischio, o è il tasso di rendimento di investimenti alternativi con rischio paragonabile al momento della valutazione.

lineamenti

L'applicazione del metodo del reddito, in pratica, è piuttosto un compito difficile, dal momento che è necessario valutare ogni fattore determinante del costo – il tasso di rendimento e di profitto. Nel valutare le aziende utilizzando queste tecniche, è necessario essere sicuri di condurre un'analisi approfondita di tutti gli elementi chiave, tra cui il costo del fatturato della società, che hanno un impatto diretto sui profitti, costi e rischi che sono creati da ogni singolo membro.

L'approccio reddito per valorizzare un business viene utilizzato molto spesso. Ad esempio, nel caso di acquisizione o fusione, allora questo metodo viene utilizzato molto più frequentemente di minimo. capitale Allegato acquirente è ora realizzato con l'aspettativa che scorre da ricevere in futuro, la liquidità netta, che non può essere considerata garantita, in quanto sono caratterizzati da alcuni rischi. Il metodo del reddito per valutare questi fattori determinanti di valore in quanto, per l'uso di approccio basato sul mercato in genere richiede rapporto prezzo-utili, o di alcuni altri multipli di reddito simili per un periodo retrospettivo, senza prendere in considerazione il futuro.

Per multipli di mercato tratti caratteristici, come l'insicurezza, e il fallimento di fornire la stessa cura che può essere raggiunto a condizione di utilizzare il metodo del reddito per la previsione di guadagni futuri e tassi di sconto. Ad esempio, il rapporto tra "prezzo-utili", che viene utilizzato per un anno, non permette di riflettere adeguatamente i cambiamenti attesi nei prossimi anni. Corretta l'uso di coefficienti offre l'opportunità di dimostrare le preferenze generali degli investitori, che spesso citano fornitori o fonti del settore.

l'uso di

Nei esigenze di analisi e protezione, e le informazioni riguardanti il budget della società, che costringe a fare i cambiamenti e lo sviluppo di l'impatto finanziario del piano creato, le previsioni e le frasi di base. Il metodo del reddito alla valutazione di un'azienda consente di misurare tutte le ipotesi che si riferiscono a se ci sono alcuni benefici di assorbimento a seguito della crescita dei ricavi, ridurre i costi, migliorare i processi o ridurre i costi small-caps. Con questo approccio è possibile misurare e discutere su tutto. Inoltre, può essere utilizzato per determinare il tempo di insorgenza dei benefici attesi, così come per dimostrare il processo di riduzione dei costi delle imprese nella misura in cui, in quanto v'è il movimento dei benefici in un futuro più lontano.

Utilizzando il metodo del reddito prevede sia per i compratori e venditori la possibilità di determinare il valore equo di mercato delle imprese, così come il suo valore di investimento per uno o più acquirenti strategici. Se questa differenza è visualizzata in modo sufficientemente chiaro, acquirenti e venditori possono facilmente identificare i benefici da sinergie e prendere soluzioni informative.

Quando si utilizza il metodo del reddito per valorizzare un business, è necessario tenere a mente che il costo calcolato è costituito dal costo di tutti i beni che viene utilizzato nel corso di azione diretta. Come parte dell'approccio, ci sono diversi metodi per stimare, sono di maggior interesse. In particolare, questi metodi sono applicabili metodo del reddito: capitalizzazione e flussi di cassa. È possibile visualizzare in modo più dettagliato.

metodi

Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei flussi viene rilevato il valore totale delle imprese, a seconda del flusso di cassa generato dalla proprietà potenziale dell'impresa. Cash flow attività o impresa nel suo complesso – è la differenza tra tutte le entrate e le uscite di fondi in un periodo di fatturazione. Solitamente utilizzato per il periodo di calcolo di un anno. La tecnica è quella di convertire il valore rappresentativo del flusso atteso di denaro nel valore attuale dividendo l'intera quantità di flusso per il tasso di capitalizzazione adottata. In questo caso, il flusso di entrate del caso, con alcuni aggiustamenti.

Per utilizzare il metodo convenzionale utilizzato per calcolare flussi in aggiunta risultato netto (calcolato imposte) costi non monetarie per determinare il valore assoluto del flusso di cassa per capitalizzazione. Questo metodo di calcolo può essere considerato più semplificata rispetto al calcolo del free cash flow, che sono registrati come un investimento di capitale, oltre richiesto e la necessità di ricostituzione del capitale, è negoziabile.

Dei flussi di cassa

Questo metodo si basa sostanzialmente solo sui flussi di cassa attesi, generati dall'impresa stessa. La differenza tra caratteristica consiste nel fatto che il costo richiesto per calcolo del punteggio determinare un flusso di cassa livello rappresentativo. Questo metodo nei paesi sviluppati è stato il più utilizzato a causa del fatto che esso può essere utilizzato per tenere conto di tutte le prospettive. Il flusso di cassa è generalmente pari alla somma del risultato netto e degli ammortamenti, a condizione che il guadagno sottrazione degli investimenti netti di capitale circolante e degli investimenti.

Le seguenti condizioni per l'uso del metodo dei flussi di cassa attualizzati:

• non v'è ragione di credere che i flussi di cassa futuri saranno diversi livelli di corrente, vale a dire, stiamo parlando di sviluppo di impresa;
• v'è spazio per una valutazione significativa dei flussi di cassa futuri con un lavoro o di immobili commerciali;
• l'oggetto è quello di costruire una fase completa o parziale;
• Enterprise è un importante valore commerciale ad uso misto.

Il metodo del reddito di valutazione della proprietà con il metodo dei flussi di cassa è il migliore, ma il suo uso è molto laboriosa. Ci sono stime che senza l'applicazione di questo metodo per produrre impossibile. Questi includono lo sviluppo di un progetto di investimento con la sua successiva valutazione.

I vantaggi del metodo di attualizzazione

Se si pratica il metodo del reddito alla valutazione di beni immobili o di business attraverso il metodo di attualizzazione, è possibile individuare alcuni dei principali vantaggi. Prima di tutto stiamo parlando di quello che i profitti futuri del business portano direttamente in considerazione solo i costi operativi previsti per la produzione di prodotti con la sua successiva vendita, e gli investimenti futuri associati al mantenimento e l'espansione delle capacità produttive e commerciali, che si riflette nella previsione degli utili solo indirettamente attraverso la loro attuale ammortamento.

punti importanti

La valutazione del metodo del reddito con una mancanza di utile o perdita come un indicatore di calcolo degli investimenti viene effettuata dopo l'adeguamento per il fatto che il profitto è un indicatore di rendiconti contabili, così esposta alla manipolazione significativo durante il funzionamento.

Il metodo dei flussi di cassa è composta da tre gruppi di modelli:

• dividendi scontati;
• reddito residuo;
• flussi di cassa scontati.

Se praticato approccio commerciale in conformità con il certificato Dividend Discount Model, come un flusso di cassa, si applicano i pagamenti per le azioni. Nonostante il fatto che il modello è significativamente comune nella prassi internazionale per individuare e valutare il valore delle attività dell'impresa, ha un sacco di svantaggi. Nei modelli con nessun mantenuto laurea utili contabili. C'è una differenza nella politica dei dividendi, non solo singole aziende, ma anche per l'intero paese. Questo metodo non può essere utilizzato in imprese che non beneficiano. Questo modello è più adatto per il calcolo del valore delle azioni di minoranza.

Modello residuo di reddito

Il metodo del reddito alla stima approccio modello residuale presuppone che come una misura del flusso di cassa sarà utilizzato il valore di reddito residuo, vale a dire la differenza tra profitti e delle dimensioni del profitto, che era stato previsto dagli azionisti al momento dell'acquisto della società o delle sue azioni. Se il valore d'impresa è stato calcolato sulla base di ipotesi appropriate per il modello, sarà pari alla somma del valore contabile con il valore attuale della quantità prevista di reddito che rimane dopo questa. Questo modello mostra una sensibilità significativa per la qualità dei dati che vengono presentati nel bilancio. Per le condizioni russi l'adeguatezza di tali informazioni sono soggette a dubbio significativo.

Vantaggi per gli Azionisti

Naturalmente, i soci o gli azionisti della società, che ha una certa storia, così come i pagamenti dei dividendi ai fatti, possono usufruire del modello di sconto per calcolare il costo della sua compagnia. La situazione è che questo settore le imprese azionisti di minoranza di rado, quindi per loro il modo più adatto è quello di utilizzare il metodo del reddito ai fini della valutazione degli immobili e il modello di business attraverso l'attualizzazione dei flussi di cassa liberi. In questo sistema la chiave sono disponibili con tassi di sconto di cassa o il rendimento atteso dell'investimento. Il problema più grande con questo modello è la precisione dei liberi flussi di cassa attesi, così come una adeguata definizione del tasso di sconto.

Se applichiamo il metodo del reddito, la cui definizione è stata data in precedenza, utilizzando il metodo dei flussi di cassa come i ricavi attesi dal business, prendere in considerazione i flussi finanziari previsti, che possono essere ritirati dalla circolazione dopo il reinvestimento richiesta dei profitti in denaro. Come indicatore dei flussi di cassa non dipendono dal sistema di contabilità utilizzato in azienda, e la sua politica di ammortamento. In questo caso, essere sicuri di prendere in considerazione i flussi di cassa qualsiasi – entrata che in uscita. Valutazione del senso finanziario a sconto di cassa è tale che, a seguito di questi processi è la loro riduzione sull'importo che sarebbe stato disponibile per l'investitore al momento della ricezione del flusso di cassa, a condizione che ha messo i loro soldi, non nel business in questo momento, e in che -Che altre attività di investimento a carattere pubblico, ad esempio, la sicurezza di liquidità o di deposito bancario.

tecniche aggiuntive

Il metodo del reddito, di cui un esempio è stato descritto in precedenza, ha recentemente utilizzato sempre meno, e ora è diventato il metodo più comune di valutazione. E 'utilizzato per la valutazione delle varie asset, e serve come base per la sua idea che qualsiasi attività che separa le principali caratteristiche delle stock option è autorizzato a valutare questa come opzione. Al momento, il rifiuto del metodo del reddito è più spesso effettuato in favore del modello di valutazione delle opzioni (rispettivamente, il Black-Scholes).

Tale sistema, è in uso, permette di valutare il valore totale del patrimonio netto della società o impresa nel caso in cui si sta lavorando con grandi perdite. Questo modello ha lo scopo di spiegare ulteriormente il motivo per cui il costo del capitale proprio dell'impresa non è zero, anche se una riduzione dei costi di impresa al di sotto della dimensione nominale del debito. Anche con un tale vantaggio, si può notare che il modello di Black-Scholes per la valutazione delle società russe in questo momento ha più teorica. Il problema principale, a causa di cui questo modello non può essere applicato a business domestico – è l'assenza di alcune prove per i parametri del modello, che sono urgentemente necessari.

risultati

metodo del reddito di valutazione di affari e immobiliare cominciò ad essere utilizzato molto meno frequentemente, e questo accade per molte ragioni. In particolare, riguarda le carenze a causa della quale vi sono difficoltà nel suo utilizzo nel mercato consumer. Prima di tutto va notato come sia difficile fare previsioni per il futuro costo dei servizi e dei prodotti, e delle materie prime, così come il resto degli indicatori di input complessi. In questo caso, si può parlare di alcune perizie soggettive. Inoltre, il problema sono le informazioni basso accertamento dei reati di imprese russe, e perché è fondamentale per il calcolo corretto e il modello di Black-Scholes. Ciò è dovuto in gran parte bassa cultura aziendale della società.

Il vasto numero di azioni, inclusi i pacchetti presenti e grandi, concentrato nelle mani della piccola cerchia di persone, e la percentuale di azionisti di minoranza e proprietari di immobili di piccole dimensioni, la cui quota è molto bassa, nel capitale sociale è trascurabile. Si scopre che molte aziende non sono semplicemente interessati a divulgare qualsiasi informazione. E 'quindi molto più complicato il calcolo del metodo del reddito per quanto riguarda la maggior parte delle industrie e delle aziende in Russia. In altre condizioni, funziona bene, mostrando tutti i suoi vantaggi e affidabilità.