approccio Costo: l'essenza e le caratteristiche principali
Il metodo principale di determinazione del valore di mercato degli immobili, macchinari e attrezzature è un approccio costo, che si basa sul principio di sostituzione. Secondo lui, la persona che paga prezzi irragionevoli per l'oggetto, se è superiore a quello che si può pagare per la stessa la stessa utilità e qualità.
Quando è la valutazione della struttura, prendere in considerazione approcci che permettono riflettono più accuratamente il suo valore. E 'costoso è quello principale. Resta inteso che il valore dell'oggetto in questo caso è costituito dal prezzo di mercato dei terreni e dei costi necessari per ricreare, per esempio, la struttura nella sua forma attuale.
Costo approccio alla valutazione degli immobili viene effettuata in varie fasi:
1. Determinare il prezzo dei terreni, che rappresenta la maggior parte del suo uso corretto.
2. Calcolare l'importo da spendere per la costruzione di un impianto simile.
3. Determinare la quantità di reddito percepito da un imprenditore.
4. detratto ammortamento fisico, funzionale ed esterno.
5. tenuto il calcolo finale del valore del terreno e costruzione dell'edificio, che tenga conto dell'adeguamento usura.
L'approccio dei costi, nel frattempo, ha svantaggi in uso. Il principale è che è necessario spendere un sacco di tempo per determinare l'esatto valore del fabbricato. Così, quando la ripresa viene effettuata di un vecchio edificio, di determinare con precisione i costi della sua ricostituzione e il presunto deterioramento è quasi impossibile. Per quanto riguarda gli edifici standard, allora questo approccio è il migliore a loro giudizio, perché è molto facile da usare. In alcune situazioni, è l'unica opzione, ad esempio, nel valutare gli edifici per uso speciale (scuole, stazioni ferroviarie, centrali elettriche) o il valore di assicurazione.
L'approccio dei costi è spesso utilizzato quando condotta la valutazione delle immobilizzazioni, la costruzione o l'analisi di un uso più efficiente del territorio.
Per quanto riguarda il costo insediamento di costruzione, sono effettuati utilizzando quattro metodi di base: l'indice, l'unità di confronto, abbattendo in componenti e l'indagine quantitativa.
Così, l'ultimo sondaggio è quello di elaborare stime per i costi diretti che si applicano a tutti i tipi di lavoro, materiali, la meccanizzazione, utenze e così via. Questi costi aggiunti anche profitto e dell'investitore in testa. Questo metodo è considerato il più preciso, ma anche il più tempo di usare, perché richiede la conoscenza del perito in materia di costruzione e preparazione delle stime.
L'approccio costo utilizza anche un metodo di suddivisione nelle sue componenti in valutazione immobiliare, che è un po 'simile al quantitativo, ma non è in termini di tempo. Il fatto che egli non fa uso di prezzi individuali e aggregate di tutti gli elementi di design.
Per quanto riguarda il metodo di confronto dell'unità, il suo utilizzo è giustificato per i confronti di tipo. Così, al fine di valutare un oggetto, selezionarlo con una tecnologia e prestazioni simili. La selezione è effettuata da directory specializzate. Il metodo è il più facile, e quindi ha una molto ampia applicazione.
Il metodo index è che il valore di carico è moltiplicato per indici specifici, che sono stati approvati dalla norme statali. Si ritiene che un tale metodo ha il più basso grado di accuratezza.
L'approccio costo può essere utilizzato nella valutazione di qualsiasi bene immobile, ma non necessariamente il suo uso è giustificato. Il fatto che gli oggetti da restituire, è usato molto raramente, ma il suo uso nella valutazione dello spazio costruito è semplicemente errata.
