approccio comparativo. I metodi per la determinazione del valore degli immobili

Nella pratica mondiale nel campo del lavoro valutazioni immobiliari utilizzati tre approcci:

• comparativo o del mercato;
• costoso;
• redditizia.

La scelta del metodo dipende dall'oggetto della valutazione e la situazione reale, che si è sviluppata attorno ad un particolare tipo di immobili. Tuttavia, il metodo più affidabile è ancora considerato un approccio comparativo nel determinare il valore stimato.

Principi di base di valutazione comparativa

approccio comparativo – un insieme di tecniche per determinare il valore di mercato dell'immobile. immobili stimato rispetto a oggetti simili.

La base di valutazione sulla base dei seguenti principi:

• Domanda e offerta. Questi due indicatori sono inseparabili, un numero limitato di proposte solleva una richiesta specifica, e viceversa, i maggiori offerte, il meno domanda.
• Sostituzione. Né l'acquirente non paga un prezzo più alto se la proprietà con proprietà simili vale meno.

Il concetto di valore di mercato è quasi identico al concetto di prezzo di equilibrio. Il prezzo di equilibrio – è un insieme di caratteristiche quantitative e fattori di prezzo che determinano la fornitura e la domanda per il progetto, che viene confrontato.

I principali criteri per la selezione dei comparables per determinare il valore degli immobili

Elementi presi in considerazione nell'analisi comparativa, un gran numero, e la loro combinazione è quasi uguale ad infinito. Pertanto, quando si analizza limitata ad un certo numero di fattori che hanno un impatto diretto sui prezzi.

confrontando elementi. come un diritto

Qualsiasi ingombro o servitù portano ad una diminuzione del costo dell'oggetto stimato. Cioè, qualsiasi limitazione del diritto di proprietà – è quello di ridurre i prezzi. Se l'oggetto è stimato in confronto con oggetti analoghi non presenti gli inconvenienti, il prezzo, al contrario, aumenta.

Per informazioni sulla disponibilità di servitù terra – non è l'unico fattore di step-down. Nel valutare il valore è molto importante, trasferisce la proprietà della terra o il diritto di locazione, uso permanente. Le ultime due regole si applicano a ridurre i fattori. E 'molto importante, se la terra ha alcune limitazioni per affrontare ulteriormente con esso.

Condizioni di vendita

Tali condizioni sono prese in considerazione, se l'oggetto valutato ha davvero le caratteristiche distintive della vendita.

Per fattori abbassamento comprendono il fallimento, che è, il venditore ha fretta di fare una transazione di acquisto e vendita, dal momento che il tempo di esposizione del mercato immobiliare oggetto è certamente ridotto rispetto a oggetti simili.

La valutazione di influenza notevole e relative comunicazioni, società di persone, ma di valutare questi rischi è difficile.

Se l'acquirente e il venditore sono legati rapporti di locazione, e si prevede che la conclusione del contratto di vendita tra di loro, al fine di risparmiare sui pagamenti fiscali, naturalmente, il costo stimato sarà basso. La motivazione in questo caso, uno – come le parti della transazione sono collegati da altri rapporti non di mercato, quindi, il venditore effettivamente presta per l'acquirente. Tale situazione, se la transazione sarà sui termini dell'opzione.

Per aumentare il valore stimato di immobili residenziali può portare la prospettiva di ricevere sussidi statali per lo sviluppo delle infrastrutture. La dimensione del presunto prestito preferenziale è determinato dalla differenza tra il prestito agevolato e di mercato.

condizioni di mercato

Per il lato negativo può essere utilizzato se non v'è una differenza significativa tra il prezzo di mercato per le proprietà ed esperti simili.

Modificare la funzionalità può anche essere presa in considerazione nella valutazione, come l'impatto sulla domanda e dell'offerta.

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Fattori fisici (per la terra)

approccio comparativo nella valutazione terra coinvolge caratteristiche raduno delle proprietà dell'oggetto:

• dimensioni;
• forma;
• geologia;
• topografia;
• livello di preparazione, che è, se si schiarì vegetazione terrestre, se le irregolarità sono state eliminate;
• indicatori di qualità del suolo.

La più notevole è la presenza o l'assenza di colline o pendii, formazioni rocciose o fossati. Significativamente, una certa capacità di carico della terra, la sua forza, la presenza di acqua di falda. E 'molto importante, se ci sono informazioni circa la possibile insorgenza di minerali. Se l'informazione è confermata, la terra sarà richiesto di avere un peso in futuro.

Caratteristiche generali dell'oggetto da valutare

Mercato approccio confronto – lo studio delle caratteristiche che aumentano il costo dei servizi. Questi includono:

• le dimensioni di un edificio o locali;
• Grattacieli;
• e l'area presenza di strutture ausiliarie;
• altezza del soffitto.

Importante è il materiale che ha costruito l'edificio, più moderna e più affidabile è, più alto è il valore della proprietà. Ultimo ma non meno importante dei costi e l'aspetto generale dell'edificio, la presenza di riparazione e facile ingresso. Se l'ingresso dal cortile, sarà un fattore step-down.

La mancanza di manutenzione – è l'occasione per modificare il rapporto di valutazione. Questo calcolo è effettuato sul valore dei costi di riparazione o restauro, tenendo conto dei benefici derivanti dagli investimenti impiegati nella costruzione o riparazione.

forze economiche

approccio comparativo nel settore immobiliare – sta prendendo in considerazione i possibili risparmi di risorse energetiche durante il funzionamento. La costante aumento del costo dei servizi rende la gente pensa continuamente di risparmio e l'uso di fonti energetiche alternative.

In particolare, questo fattore è importante, se l'oggetto è acquisito per ulteriore locazione. Maggiore è il rapporto tra reddito e spese, che saranno utilizzati per il funzionamento dell'edificio o stanza, minore è la dimensione del ritorno del capitale in proventi netti derivanti dalla locazione di immobili.

Questa categoria si applica per misurare la presenza o l'assenza di metri, se minimizzare eventi di perdita di calore si svolgono.

altri indicatori

La valutazione comporta la considerazione della presenza o assenza di elementi di servizio. L'esempio più semplice – se c'è un ascensore in casa o no. La presenza di un'assenza completa o parziale di comunicazione, più collegato al sistema locale. Se troppe lacune, la correzione viene eseguita verso il basso. Stima di beni immobili è tenuto fermo per una serie di indicatori.

Le fasi di insediamento

Tutti i calcoli si basano su un approccio comparativo di informazioni open source per la svolta di recente con una simile transazioni immobiliari.

fasi di valutazione:

1. Uno studio di proposte simili nello specifico segmento immobiliare, identificando comparables che sono stati venduti di recente.
2. Le informazioni raccolte vengono analizzate singolarmente e ogni frase viene confrontato con la proprietà immobiliare previsto.
3. caratteristiche dei prezzi isolamento, emendamenti alla relazione di valutazione.

Riconciliazione dei prezzi adeguati e stima del valore finale del approccio comparativo.

Vantaggi approccio comparativo

Prima di tutto, il metodo permette di riflettere il parere solo di acquirenti e venditori tipici.

Valutazione si riflette nei prezzi correnti, tenendo conto dei cambiamenti delle condizioni finanziarie, e anche l'inflazione. La valutazione è sempre statico a terra.

Per valutare la proprietà specifica, non è necessario imparare tutto il mercato immobiliare, ma solo oggetti simili. La tecnica è molto semplice, con risultati affidabili.

… e svantaggi

• E 'abbastanza difficile stabilire il prezzo reale.
• completa dipendenza l'attività e la stabilità del mercato immobiliare.
• La complessità di armonizzazione dati, dove gli oggetti simili differiscono notevolmente in termini di vendite.

insomma

L'essenza del metodo comparativo nella valutazione degli immobili capire sia l'acquirente e il venditore. La tecnica consente alle parti di esplorare il mercato immobiliare e fare in modo che non vadano persi. La valutazione può essere basata sulle transazioni già completate o offre altri venditori. In ogni caso, il metodo comparativo – una sistematizzazione e confronto dei dati di proprietà simili. La cosa principale che la selezione di oggetti simili per il confronto ha preso in considerazione i fattori particolari o inusuali, come ad esempio la minaccia di garanzia sequestro, i cambiamenti nelle leggi e regolamenti a livello locale, o il mancato rispetto del contratto di finanziamento, la presenza di elementi di costrizione.