Vendita di terreni agricoli. contratto di vendita del campione

Terreno adatto per la coltivazione di cibo necessaria in termini di culture, sono considerati obiettivi strategici in tutti i paesi. In Russia, la quale, anche se considerato come la maggior parte del suo territorio "zona di agricoltura a rischio", adatto a terreni agricoli in abbondanza, e come ogni risorsa utile, sono sotto il controllo dello Stato.

Terra per l'agricoltura come un oggetto della transazione

Durante la perestroika, quando non c'era quasi un completo cambiamento del quadro legale nel paese, lo Stato ha perso il suo status come unico proprietario del terreno. Adottato 1991/04/25, il Codice della Terra RSFSR e le modifiche alla Costituzione del 1978 individui di possedere un numero illimitato di siti per le diverse esigenze. Così è stato stabilito la moratoria sulla vendita di terreni agricoli per un periodo di 10 anni, nel caso di sua ricezione libera, e 5 anni dalla data di acquisto per una tassa.

Tuttavia, con l'adozione nel 1993 della Costituzione di tutte le restrizioni sono state abolite, e siti sono diventati a pieno titolo nella fatturato civile.

Codice Terra della Federazione Russa (RF LC) all'articolo 11.1 definisce le aree come parte della superficie della terra, i cui confini sono impostati e registrati in una legge specifica. Inoltre, essi sono inamovibili, divisibili, non consumabili, le cose trasferibili che hanno una funzione specifica in forma di status giuridico (categoria), che si trova a seconda dello scopo di terra.

Tra quelli elencati nella legge di categorie di terreni utilizzati per le esigenze della produzione agricola, sono in primo luogo, a causa della loro particolare importanza per lo Stato. Nella parte 1 dell'articolo 77 del RF LC Questi comprendono le seguenti voci:

• Aree situate al di fuori degli insediamenti e destinati ad attività agricole – (. Fattorie, deposito di grano e così via) le colture piantare, bestiame, fieno, così come per il posizionamento di strutture pertinenti.
• Le aree in cui si possono impegnarsi in agricoltura, ma in altre categorie – insediamento di terra e non forestali terre di fondo di foresta.

Tutti gli articoli descritti nella sua composizione sono eterogenei, e destinati alla vendita in seguito i loro tipi possono includere:

Parti di terreni agricoli

terreni agricoli aree che hanno priorità nell'utilizzo per la produzione agricola	superfici non agricole aree con oggetti "ausiliario"
Seminativi (territorio per piantare colture)	strade interne
piante perenni alimentari piantagione (frutteti, vigneti, ecc.)	piante forestali per la protezione contro gli effetti nocivi porzione (fuoco, venti caldi e così via.)
Depositi – terra, in precedenza utilizzato come un campo arato, ma ha lasciato a riposo per recuperare le proprietà fertili	Terreni per edifici permanenti o stagionali, strutture e delle attrezzature, che sono destinati per lo stoccaggio e la trasformazione dei prodotti agricoli
fienagione	oggetti d'acqua – serbatoi naturali o sintetici chiusa (stagni, carriera water cut)
	Comunicazioni, tra cui la bonifica

A prescindere dalla composizione e le proporzioni della terra, la loro vendita sarà soggetta a norme speciali, certo RF Codice del Territorio e della legge federale № 101-FZ (di seguito – la legge sul fatturato). Tuttavia, ci sono alcune caratteristiche della vendita e l'acquisto di terreni agricoli con una significativa inclusione di terra ausiliario. In particolare, la loro composizione, condizioni di occorrenza e l'ulteriore uso deve essere incluso nel testo del trattato.

Le restrizioni alla vendita dei terreni

aree di circolazione civile viene effettuata tenendo conto delle restrizioni imposte dalla Civile, Codice Terra e da altre leggi. Sotto di loro comprendere le condizioni, il divieto di che limitano il proprietario al momento di alienazione della proprietà (servitù, mutui, gestione fiduciaria, affitto, ecc).

Secondo le norme della legge sul fatturato, acquisto e vendita di terreni agricoli ha le seguenti limitazioni:

1. I lotti non vengono trasferiti alla proprietà di stranieri (persone fisiche o società), gli apolidi, nonché le società russe, se il loro capitale sociale autorizzato di proprietà straniera di oltre il 50%.
2. Le aree non possono essere venduti con un conseguente cambiamento di categoria (destinazione). In questo caso, dopo che la transazione è permesso di cambiare l'uso consentito della terra. Ad esempio, le aree per la falciatura possono essere convertiti in pascoli.
3. Ai sensi dell'articolo 4 della schiena, di proprietà di un soggetto (persona o impresa) può essere definita unica area – da 10 a 100% del numero totale delle aree ai confini dei comuni. Più specifiche limitazioni impostate regolamenti regionali.

diritti di opzione per l'acquisto di terreni

L'articolo 8 della legge definisce il principale ostacolo alla libera circolazione di terra – la priorità della regione per l'acquisto di terreni in caso di vendita. Data l'importanza strategica della zona e il cibo, i limiti di un ordine speciale di alienazione, ragionevolmente.

L'essenza dei diritti di opzione è che il venditore con l'intenzione di entrare in nel futuro contratto di vendita del sito, è obbligata per iscritto a fornire le seguenti informazioni:

• Il valore dei terreni e la vita degli insediamenti tra le parti (non più di 90 giorni);
• area dell'oggetto e q ettaro. metri;
• Località (indirizzo) parte delle informazioni di registrazione catastale;
• catastali (condizionale) numero di terreni;
• informazioni sul venditore, inclusi i dettagli di contatto.

La notifica non ha bisogno di inserire le informazioni relative al cliente. La legge richiede una notazione sulla alienazione di sua spontanea volontà. Inoltre, questo documento non comporta alcun obbligo di vendere.

La notifica viene trasmessa all'ufficio o autorità ha inviato una lettera con un elenco di allegati. Nei seguenti note e documenti pertinenti saranno la prova principale nelle controversie giudiziali sulla validità del contratto di vendita.

Se l'organo esecutivo (dipartimento, ministero, dipartimento) regione si rifiuta di acquistare, il venditore con congruo, la vendita di terreni terreni agricoli dovrebbe essere tenuto per 1 anno. Ma la decisione per l'acquisto di terreni può essere positivo. In questo caso, cominciare ad agire articolo leggi regionali che prevedono procedure specifiche per il bando venditore (preavviso, ordine o regolamento) e la registrazione del successivo contratto di compravendita.

Per esempio, la vendita di terreni agricoli nella regione di Mosca sulla base del paragrafo 3 dell'articolo 10 della legge numero 75/2004-OZ della città di 12.06.2004, che si terrà entro 60 giorni dopo l'adozione del corpo comunale sulla acquisto di terreni.

Oltre ai diritti della regione o del comune, la legislazione russa dà un vantaggio e gli altri:

1. Inquilino al punto 8 dell'articolo 22 del codice Terra della Federazione Russa ha il diritto di acquistare il terreno in leasing da proprietà statale dei terreni di fronte a tutte le altre persone interessate.
2. Quando il proprietario del fallimento – l'agricoltura – proprietario del terreno confinante hanno diritto di prelazione dei suoi beni.

Il rispetto delle condizioni di acquisto preferenziali richiesti. In caso di violazione, l'acquisto e la vendita di terreni agricoli non possono avere luogo o essere invalidato in tribunale.

L'offerta per la vendita di terreni: campione

Norme articoli № 101-FZ sviluppato a livello regionale, attraverso l'emissione di leggi separate. Per esempio, la vendita di terreni agricoli a Ivanovo regolato dalla Legge № 31-OZ del 8 maggio 2008 "Sul retro della terra nella regione di Ivanovo." In altre regioni la situazione sulla alienazione di questi oggetti sono inclusi nelle leggi generali come un capitolo o una sezione a parte.

Lo stesso vale per quanto riguarda la notifica della futura vendita del sito. Nella maggior parte delle regioni, sono invitati a inviare una lettera in forma libera, specificando tutte le informazioni necessarie. Ma in alcune regioni della forma approvata dall'organo esecutivo. Per esempio, nel bando di Nizhny Novgorod Regione devono essere conformi all'allegato № 1 della decisione del governo № 453-r del 13 MARZO 2012

Percorsi di transazione per l'acquisizione porzione

Trattato, come un fatto giuridico, appare come una conseguenza delle sue procedure di conclusione fra parti indipendenti (acquirente e venditore), che è quello di raggiungere un accordo su tutte le condizioni. Tuttavia, è necessario concludere un accordo e per le seguenti condizioni:

1. Formazione di terreno.

Vendita di terreni agricoli può essere effettuato solo a favore di alcuni singoli siti, il che significa che passano attraverso il processo di rilevazione (la creazione e il consolidamento dei confini a terra) e la registrazione catastale in conformità con la legge federale № 221-FZ del 24.07.2007

2. La notifica del potere esecutivo nella regione e / o area del desiderio di vendere il terreno su condizioni concrete e ottenere da loro la risposta appropriata.

3. Ottenere il consenso di terzi per la vendita, espressi in forma scritta. leggi attuali prevedono i seguenti tipi di loro:

• Consenso del coniuge del proprietario in vendita (paragrafo 3 dell'articolo 35 del codice della famiglia).
• Il consenso del curatore provvisorio, l'assemblea dei creditori o del prestatore della garanzia finanziaria (articoli 64, 82 e 101 della legge federale № 127-FZ del 26.10.2002 'sull'insolvenza').
• Consenso del proprietario (singole aziende, agricole) zone limitrofe se lo stesso sito è il venditore in stato di fallimento in fase di procedura di fallimento.

L'elenco delle condizioni è aperta, come la necessità di alcune azioni per la conclusione del contratto di vendita dipende da molti fattori, tra cui il sito stesso, la sua posizione, il titolare del diritto, il metodo di esclusione.

Ad esempio, è necessario quando si ri-vendita di nessun lavoro di indagine, come l' oggetto del contratto ha già messo sul contabile appropriato. Notifica delle autorità di intenti a vendere è necessaria solo se il venditore è un privato.

condizioni essenziali

Le disposizioni dell'articolo 432 del codice civile (CC), si determina che, prima della conclusione effettiva della transazione e il trasferimento della proprietà e denaro le parti devono essere d'accordo sulle seguenti condizioni:

1. Oggetto del contratto – una descrizione completa del territorio per differenziarlo dagli altri. La pratica ha sviluppato una serie di informazioni che deve essere specificato nel contratto:

• numero catastale;
• indirizzo (posizione);
• ettaro zona o quadrata. metri;
• categoria e l'uso consentito.

2. Il prezzo dei terreni espropriati – l'espressione materiale dell'obbligo di pagare il venditore in conformità ai loro termini di contratto di vendita. Può essere specificato come per tutto il territorio nel suo complesso, e per unità di superficie. Le parti sono libere di scegliere la dimensione del prezzo, ma non può cambiare arbitrariamente.

In assenza di queste condizioni contratto di superficie di vendita non sarà firmato, ma la stessa disposizione della sua proprietà nell'altra persona semplicemente non accadrà.

I diritti e gli obblighi del venditore del terreno

Terreni in vendita di terreni agricoli significa non solo la definizione dell'oggetto e il prezzo, ma anche un regolamento completo delle azioni delle parti (venditore e l'acquirente) sul trasferimento, l'accettazione e il pagamento della proprietà, così come il successivo documento di registrazione in Rosreestra.

Diritti e obblighi del proprietario determinata dalla legislazione applicabile della Federazione Russa, e sono i seguenti:

1. I doveri e diritti del Venditore.

1.1. Fornire tutte le informazioni disponibili sulla onere (restrizioni) parte, la qualità e le prospettive per la loro destinazione d'uso. Queste informazioni:

• il permesso di condurre specifici tipi di agricoltura (vigneti, dispositivo, creazione di oggetti, ecc);
• la presenza di stazioni limitrofe che hanno alcun effetto sulla porzione acquisita;
• proprietà qualitative della terra, che influenzano l'uso e costo;
• altri dati che potrebbero in qualche modo cambiare la decisione del compratore di acquistare.

I diritti alla terra possono essere limitati alla costituzione a livello regionale, requisiti specifici per l'uso e le modalità di gestione e di essere legati alla protezione degli animali e mondi vegetali, la conservazione del suolo, habitat di specie rare di animali o uccelli, rotte migratorie naturali e così via.

I proprietari di terreni non possono conoscere tutte le restrizioni, ma devono specificare nel contratto sono quelli che sono noti.

1.2. Trasferimento di terreni.

In base a tale disposizione si riferisce alle azioni in fatto e in diritto del venditore durante l'introduzione del l'acquirente della proprietà della terra. E non significava il significato letterale di "premiazione" e che è incorporato nella parola è la legge.

Secondo il paragrafo 1 dell'articolo 224 del codice civile, qualsiasi elemento si considera conseguito al termine di ammissione diretta in possesso del compratore. Quest'ultimo può essere espresso come una porzione della proprietà di rilascio del venditore o la cessazione dell'attività.

Obbligo di trasferimento viene effettuato sotto forma di un documento speciale – l'atto di trasferimento e di accettazione firmato dalle parti contraenti e solo allora considerato soddisfatto.

2. Il diritto di base del venditore è la possibilità di richiedere il pagamento tempestivo dei terreni secondo i termini del contratto di vendita. Se la proprietà è alienato autorità esecutiva, egli può:

• controllare la sicurezza e l'utilizzo del sito;
• richiedere la destinazione d'uso della proprietà, nonché l'adempimento degli altri obblighi per l'uso del territorio.

Diritti e obblighi del acquirente del terreno

Le disposizioni relative alle azioni e le capacità dell'acquirente, di regola, sono simili per quanto riguarda il venditore. Inoltre, quest'ultimo non può essere in grado di svolgere le loro funzioni senza le azioni corrispondenti dell'acquirente. In generale possono essere suddivisi in 2 gruppi:

1. obblighi di base.

1.1. Valore in denaro di terra in quantità, modalità e procedura stabilita dal contratto di vendita. Come regola generale, questo si traduce nel trasferimento di fondi sul conto in ordine di pagamento completo.

1.2. Azioni finalizzate all'adozione della terra in possesso effettivo della terra e facendo l'atto di ricezione e trasmissione.

Il numero di ulteriori responsabilità assegnate per l'acquirente, è abbastanza grande e di solito comprende un accordo a pagare le tasse terra non è a partire dalla data di cambiamento di proprietario del terreno nei registri delle autorità fiscali, e dalla data di conclusione del contratto di vendita o l'inizio dell'uso reale dell'oggetto. Si tratta, di norma, l'obbligo di effettuare e pagare per la registrazione trasferimento dei diritti alla terra negli organi Registra russi.

Se l'oggetto della vendita da parte del proprietario agisce come autorità, le altre responsabilità possono essere trasferiti all'acquirente, tra cui:

• manutenzione del software e miglioramento del territorio adiacente, e strade di accesso;
• termini e procedura per lo sviluppo della zona di impianto;
• garantendo il libero accesso di rappresentanti degli organi statali nella zona per scopi agricoltura e verifica;
• conservazione del sondaggio, marcatori di indagine;
• un certo insieme e la tempistica delle attività per proteggere e migliorare la condizione territorio.

2. La cosa principale acquirente giusto soddisfi gli obblighi del venditore ed è quello di richiedere il trasferimento tempestivo del terreno con la corretta attuazione dei loro poteri di un proprietario:

• costruzione di edifici e strutture per uso agricolo;
• utilizzare per i propri scopi pubblici minerali, acque sotterranee e dei corpi idrici chiusi;
• di irrigazione, di drenaggio, bonifica, laghetti dispositivo (stagni e cave innaffiato).

I contratti di acquisto dei terreni non sono vincolanti e sono modellati dalle norme generali sulla vendita di immobili. Ma non è vietato utilizzare le preesistenti strumenti, forme di contratti. Per esempio, l'ordine del RF Roskomzema 1-16 / 770 dal 1993/06/02 è stato approvato contratto del campione per la vendita di terreni agricoli. Attualmente, questo documento è vuoto, ma può servire come riferimento per le transazioni sulla alienazione dei terreni.

disposizioni non valide del contratto di vendita

Il paragrafo 2 dell'articolo 37 del codice Terra RF elenca le condizioni in cui non sarà più valido la vendita di terreni agricoli:

1. Il diritto del venditore o qualsiasi altra persona di riscattare la proprietà indietro a volontà, o in qualsiasi circostanza. La presenza di una tale disposizione è in contrasto con l'essenza della proprietà.
2. nuove restrizioni proprietario (l'acquirente) alla possibilità di ulteriori ordini acquisiti proprietà. Ad esempio, il divieto di mutui, piantando alcune colture, leasing e così via.
3. Venditore la liberazione delle terre da responsabilità in caso di reclamo e la richiesta alla terra da parte di terzi o delle autorità pubbliche. il dovere di compensare l'acquirente per danni o ritiro di ostacoli per utilizzare i terreni previsti dall'articolo 461 del codice civile.
4. Descrizione delle azioni del futuro proprietario, in qualsiasi modo connessi con il passaggio di categoria terreni o utilizzarlo per altri scopi, cioè non per l'agricoltura.

Istituzione di queste restrizioni ha certo significato ed efficacia. Ad esempio, grazie a loro, tranne quando con il pretesto di vendita è un contratto di pegno. A seconda della portata e la portata della inclusione nel contratto, la vendita di terreni agricoli può essere invalidata in tutto o in parte.

Modi per stipulare un contratto di vendita

Tenendo conto della proprietà e struttura di soggetto identifica la seguente procedura per la vendita di terreni agricoli:

1. L'acquisizione di terreni privati per le regole di acquisto e vendita versatili fornito § 7 del capitolo 30 del codice civile, gli articoli 30 e 38 del Codice Terra RF, l'articolo 8 della legge federale № 101-FZ.
2. l'acquisizione del sito mediante asta (o aste). Di solito questa procedura viene eseguita al momento del trasferimento di appezzamenti di proprietà pubblica. regole separate che stabiliscono particolare vendita di terreni agricoli attraverso le aste, sono assenti, e le norme della legge sul fatturato si riferiscono alle disposizioni quadro dell'articolo 38-38,1 del LC RF.
3. acquisizione inquilino del sito. Con questo metodo di acquisto è molto importante proprietà. Se la vendita è soggetta a una sezione speciale, la transazione si svolge sulle regole universali. Ma l'acquisto di terreno oggetto di locazione da parte dello Stato o regione, come risulta dal punto 4 dell'articolo 10 della legge sul fatturato, è possibile in modo vantaggioso, ma solo in assenza di regolamenti applicabili emessi dalle autorità statali o comunali per fornire terra in affitto.

Il principio della libertà contrattuale si applica, in particolare, e sulla strada per la sua conclusione, che rende possibile disporre di terreni non solo per regole universali, ma attraverso aste terra private (aste). Disposizioni della legge sul fatturato non permettono, obbligando rispettare l'obbligo di cui l'organo di notifica del soggetto della sua intenzione di vendere la terra.