Come vendere un appartamento per conto proprio? Tassa per l'appartamento venduto. Vendita di immobili senza intermediari

Sia le opportunità di vendita di immobili senza intermediari? Al fine di rispondere a questa domanda, è necessario comprendere le ragioni per le quali i proprietari di immobili voltandosi verso di lui. Il ricorso ai servizi di agenzie, molte persone credono erroneamente che si assume la piena responsabilità per l'appartamento acquistato con essa. Questa ragione il ricorso a servizi di mediazione non ha senso. In conformità con la legge del contratto di vendita è concluso l'acquirente e il venditore, e l'Ufficio della proprietà – un mediatore. Essa non si assume alcuna responsabilità e la responsabilità. E 'sicuro che è previsto nel contratto di servizio tra il cliente e l'agenzia. Nella migliore delle ipotesi, può rappresentare gli interessi del venditore nel procedimento.

Molte persone usano i servizi di intermediari, al fine di evitare situazioni impreviste o frodi. Saper vendere un appartamento per conto proprio, vale a dire le minacce e sottigliezza in ogni fase della transazione, possiamo meglio proteggere se stessi e di fare senza l'aiuto dell'agenzia.

Agente immobiliare sta facendo il duro lavoro, quindi un alto onorari professionali. Ma una grande percentuale di persone disposte a fare uno sforzo per risparmiare denaro, utilizza ancora i servizi degli intermediari. Uno dei motivi – non sanno come vendere l'appartamento senza un agente immobiliare. Dopo aver esaminato tutte le fasi della procedura di acquisto di un appartamento, si può tranquillamente fare a meno della mediazione.

Primi passi: come valutare, di vendere l'appartamento e organizzare un'osservazione

Come vendere un appartamento per conto proprio, e da dove cominciare? Prima che la transazione è necessario passare attraverso le prime tre fasi della vendita di qualsiasi bene immobile:

1. Prima di tutto, è necessario impostare correttamente il prezzo dell'appartamento. Per fare questo, esamina i progetti di proprietà simile. Con l'aiuto dei giornali di pubblicità, Internet per trovare gli annunci per la vendita di appartamenti nella stessa zona della città con i parametri su simili: stato, zona, la posizione e altri. È possibile suonare fino a pochi opzioni simili e per chiarire tutti i dettagli di più e chiedere quanto tempo l'appartamento viene venduto. Un progetto per il costo dovrebbe essere preso in considerazione che l'acquirente può contrattare. Di solito la contrattazione è fino al 5% dei prezzi desiderati.
2. Dopo aver stabilito il costo approssimativo di un appartamento, dovrebbe attirare l'attenzione di un numero crescente di potenziali acquirenti. E 'necessario mettere un annuncio in un popolare pubblicazioni pubblicitarie, quotidiani gratuiti, pubblicarlo su una pagina web e incollare su pannelli speciali con le informazioni. Pubblicità dovrebbe contenere una breve tutte le informazioni circa l'appartamento, e contatto telefonico. In modo che i potenziali acquirenti non chiamano tutto il giorno, è possibile specificare un certo tempo per chiamare. Annunci devono essere aggiornati più spesso possibile.
3. Tutti i venditori, e soprattutto le donne, che sono interessati a come vendere l'appartamento, consigli utili in questa fase. Per visitare i clienti devono essere trattati con cautela:

• incontro di nominare durante il giorno, è meglio in un giorno;
• essere nel corso della riunione, è auspicabile insieme a qualcuno di familiare;
• rimuovere gli oggetti di valore e denaro da luoghi di rilievo;
• Non mostrare mai i documenti originali per l'affare, solo fotocopie.

ricevimento della caparra

Non c'è bisogno di correre per evitare le pubblicità, improvvisamente un uomo cambia idea, e il venditore perde un potenziale cliente. Dopo l'accordo su un prezzo, è necessario offrire all'acquirente di effettuare un pagamento anticipato. Coloro che sono impegnati nel proprio affare e impara come vendere l'appartamento senza un agente immobiliare, è necessario sapere – legalmente questa volta può essere organizzato in diversi modi: scrivere l'accordo anticipata (ricevuta per l'anticipo) o per fare un accordo preliminare sul anticipo. Per comodità e sicurezza nel contratto di acquisto e vendita è necessario fare una descrizione completa delle condizioni di oggetto e al pagamento anticipato venduti. Poi in caso di guasto della transazione l'acquirente sarà tenuto a rimborsare il fermo e sanzioni.

Come è il contratto di vendita?

Un passo importante in questo processo – è giusto fare un contratto di vendita, che dovrebbe essere pronto nel giro di 2-3 giorni prima dell'ora prevista per la transazione. Scegliere la forma del documento: notarile o di una semplice scritta (PPF). Entrambi i tipi di registrazione hanno lo stesso valore giuridico. Tuttavia, coloro che stanno imparando come vendere in modo indipendente un appartamento nel mutuo, si dovrebbe sapere che in questo caso, in base alla legge della forma contratto deve essere eseguito solo da un notaio.

Redazione PPF contratto – più economico e costa circa 50-70 dollari. Quando il documento forma notarile notaio prende anche una percentuale aggiuntiva dell'importo di vendita. Naturalmente, il costo di questo tipo di progetto avrà un costo molto più costoso, quindi non dovrebbe essere necessario scegliere senza forma notarile di appalto e spendere il denaro extra.

PPD-contratto può creare il proprio, o cercare l'aiuto di un avvocato. In ogni caso, è necessario esaminare con attenzione il contratto di vendita di beni immobili e di controllare attentamente ogni suo punto:

• chi vende (nome e passaporto dettagli);
• l'indirizzo e la piena conformità con i parametri di base prescritti nel contratto indagini BTI – numero f 11A e 22A numero di pianoforte;
• condizioni di vendita, il prezzo degli appartamenti e la forma di transazioni reciproche;
• correttamente descritto nel capitolato d'oneri del titolo;
• tempo per il rilascio dell 'appartamento ed estratto da esso le persone registrate, di regola, è di 14 giorni.

La registrazione del contratto di vendita

Il modo più semplice e sicuro per lo stabilimento reciproca – una cassetta. Si consiglia di aprirlo in una banca sicura, che si trova in territorio neutrale. cassetta farà in modo che il venditore riceverà il denaro subito dopo la registrazione di tutti i documenti necessari.

Una volta che il denaro è posto in una banca di cellule, è necessario passare iscrizione al Servizio federale per la registrazione statale (FSGRKK) ha un contratto di vendita di immobili con le firme e dei seguenti documenti:

• Titolo del documento per l'appartamento venduto (contratto di vendita, certificato di eredità, così come qualsiasi altra prova di diritti del proprietario);
• appartamento passaporto catastali ottenuto da esperti ITV;
• una copia del conto finanziario (AKC) in originale o di un estratto dalla casa;
• riferimento originale № F 22A (opzionale), e F № 11A (come richiesto) ricavata in ITV;
• copia del passaporto di tutte le parti della transazione;
• per le donne che studiano come vendere l'appartamento, si dovrebbe sapere che ci vuole il consenso del marito, in appartamento, e per gli uomini – il consenso della moglie;
• se ci sono bambini, in alcuni casi, necessario il permesso della tutela;
• quando l'appartamento comunale, i vicini di casa hanno bisogno di una rinuncia (se sono i proprietari delle altre camere) o la città (se il resto della stanza non è privatizzata);
• altri documenti a discrezione del funzionario incaricato della registrazione (nascita, morte, ecc).

Se il registrar di accettare il documento, significa che tutto è fino al tabacco da fiuto. L'ufficiale darà una ricevuta di accettare i documenti e di organizzare un momento in cui è necessario raccogliere. Come regola generale, i documenti FSGRKK ha registrato una media di due settimane, quindi il compratore e il venditore ha pubblicato un documento registrato di vendita. Entrambe le parti hanno bisogno di controllare con attenzione il contratto definitivo per errori di battitura e gli errori. Se tutto va bene, il venditore, l'acquirente bisogno di ottenere la chiave della cassetta di sicurezza.

Perché è necessario l'atto di trasferimento?

La liberazione dell'appartamento avviene secondo le modalità previste nel contratto di vendita. L'atto di trasferimento – questo è un documento importante redatto durante la transazione in qualsiasi forma. Elabora sullo stato dell'appartamento. A volte il contratto di vendita lo sostituisce, ma è meglio per creare un documento separato. È possibile, naturalmente, per raggiungere e accordi verbali, ma è ragionevole per proteggere se stessi. Il punto importante per i venditori che stanno imparando come vendere l'appartamento senza un agente immobiliare: non ancora firmato l'atto di trasferimento per la condizione fisica della proprietà corrisponde al venditore (inondazioni, incendi, furto), e paga le utenze.

In alcuni casi, l'imposta viene pagata?

Tutti i fornitori interessati alla questione se a pagare una tassa per l'appartamento venduto necessario. ci sono questioni importanti nella legislazione:

• se una persona è in possesso di un appartamento aveva 3 anni o più, in caso di vendita il proprietario è esente da imposta ai sensi del paragrafo 17.1 dell'articolo 217 del Codice Fiscale, ma ancora tenuti a presentare una dichiarazione dei redditi nulli;
• quando il venditore alloggi di proprietà in meno di 3 anni, è, ai sensi del comma 1 dell'articolo 220 del codice delle imposte, è tenuto a pagare il 13% di tasse sulla quantità di calcolo del sistema di cui il proprietario sceglie a sua discrezione.

Due formule per il calcolo della tassa:

• Formula 1: il profitto per la vendita di appartamenti di dedurre il costo della sua acquisizione;
• Formula 2: sull'importo della vendita di appartamenti a portare via un milione di rubli.

Coloro che sono coinvolti nella domanda "Come vendere un appartamento per conto proprio", e non conosce tutti i dettagli della legislazione, alcune informazioni utili a portata di mano:

1. Se l'appartamento è stato acquistato ad un prezzo superiore alla vendita corrente, o è meglio utilizzare la prima formula di calcolo, come l'importo della tassa sarà negativo, e quindi pagare nulla. Ad esempio, il proprietario ha acquistato due anni fa, l'appartamento per 2 milioni di rubli., Ed è ora venduto per 1,8 milioni di rubli., Quindi di 1,8 milioni di rubli. – 2 milioni di rubli. = -0.2 milioni di rubli. – una perdita di imposta non viene pagata.
2. Quando l'appartamento è andato quasi liberamente (per eredità, donativo), è ragionevole prendere una seconda formula di calcolo.
3. Secondo il paragrafo 1 dell'articolo 229 del codice delle imposte di presentare una dichiarazione dei redditi nel luogo di registrazione di tale venditore è necessario in ogni caso al 30 aprile dell'anno successivo a quello di una vendita. L'imposta non-zero stima dovrà essere versato entro il 15 luglio.

Vendita di appartamenti per delega

Se non v'è sufficiente processo che richiede tempo per la vendita di abitazioni spesso elaborare una procura. Ad esempio, sarebbe una soluzione ragionevole quando diversi proprietari possiedono una proprietà. Appartamenti in vendita in un caso del genere avviene come segue: tutti i proprietari fanno su una persona meno occupato tutte le questioni relative alla transazione. Indipendentemente dalle ragioni per l'elaborazione di una procura ha un punto molto importante: per evitare la difficoltà e senza tetto, è necessario definire chiaramente i poteri del fiduciario.

Molto grave e mantenere ad avvicinarsi alla procura generale. Esso consente al trustee di effettuare qualsiasi tipo di offerte con la proprietà e disporne a loro discrezione, ad esempio, di vendere e farti denaro. procura generale è rilasciato da un notaio solo dopo un'attenta verifica del principale per quanto è a conoscenza dello scopo della firma di un così importante tipo di documento.

Ci sono occasioni in cui un cliente vuole garantire e richiede di stipulare un contratto per confermare l'affare padrone di punti vendita. Poi vendere l'appartamento per delega è possibile solo dopo la dichiarazione del capitale, scritto da un notaio, sulla validità della transazione di vendita.

Quando la necessità di utilizzare i servizi di un fiduciario non è più attuale, la procura può essere revocato anche prima della data della sua scadenza. I dati relativi alla revoca registrata nella base dati della Camera di dati Notai.

Appartamento in vendita in cui vive il bambino

Quasi ogni famiglia ha dei figli. Pertanto, per i genitori-seller domanda molto pertinente: "E in questo caso, ? Come vendere l'appartamento" Con un bambino da non sottovalutare, e in ogni caso non ledere i suoi interessi, o la vendita di beni è problematica. Stanno guardando la tutela. La procedura della transazione di vendita è di due tipi: il bambino è registrato in appartamento o il proprietario della quota di proprietà.

In base alle disposizioni di cui all'art. 26, 28 del codice civile minorile e figli minori solo con il consenso dei rappresentanti legali hanno l'opportunità di fare una serie strettamente specificato di transazioni, compresi quelli in cui la proprietà è coinvolto. Vendere una casa in cui il minore è stato registrato, ma non è il proprietario, è possibile senza l'autorizzazione degli organi di tutela. Le eccezioni sono i bambini privi di cure parentali o sotto tutela. In questa situazione, un permesso speciale è richiesto di Custodial Services. In ogni caso, prima della vendita di un appartamento è necessario trovare un nuovo luogo di residenza per il bambino, perché i bambini alla dimissione alla stessa località in una sola volta, è necessario registrarsi su un altro. Con questa nuove abitazioni dovrebbe essere allo stesso o di una zona più ampia e con le condizioni di vita simili. Se i diritti di minori non sono stati violati nulla, non ci sono problemi con la vendita di appartamenti non saranno.

Se il bambino – il proprietario dell'appartamento, allora il consenso appropriato autorità di tutela e custodia è necessario. Questo dovrebbe occuparsi in anticipo, prima della vendita della proprietà. Deve contattare l'organizzazioni di tutela nel luogo di registrazione di un figlio minore e scoprire se si sta vendendo un appartamento, a seconda delle caratteristiche del caso di specie possibile. Se la transazione è previsto dalla legge, allora avete bisogno di sapere in quale lasso di tempo sarà pronto sulla autorizzazione all'immissione in commercio, e di raccogliere i certificati necessari. Poi, quando si effettua un documento di acquisto e vendita, il venditore senza un bambino (se sotto i 14 anni) o con lui (quando aveva oltre 14 anni) arriva agli organi di amministrazione fiduciaria e tutela da compilare e firmare la domanda. Il secondo guardiano (coniuge, anche se la coppia ha divorziato) dovrebbe anche essere presente per dare il consenso. Poi, il giorno stabilito, è possibile ottenere una soluzione pronta.

Casi eccezionali:

• Se avete intenzione di cambiare luogo di residenza in relazione con lo spostamento in un'altra posizione, allora l'operazione è possibile solo con il permesso dell'organizzazione di custodia, e l'importo ricevuto per l'appartamento viene trasferito sul conto bancario di un minore. I genitori sono date 3 mesi dalla data di vendita per l'acquisto di nuove abitazioni e l'esecuzione di una quota analoga nella proprietà del bambino. In caso contrario, autorità di tutela si riservano il diritto di recedere dal contratto di vendita.
• Quando si passa a una residenza permanente all'estero devono presentare alla lista dell'organizzazione di alcuni documenti da OVIR del Guardian.
• Se si costruisce una nuova casa, poi di ottenere il consenso della tutela, dovrebbe essere nelle fasi finali di costruzione. Minore temporaneamente bisogno di un posto per registrare (amici, parenti). Quando si applica per il permesso di organizzazioni di tutela portato un contratto con la società di sviluppo, che riflette la quota del bambino.

Opzioni vendita di appartamenti privatizzate

Il metodo più semplice opzione di vendita di abitazioni privatizzato – di vendere nella sua interezza ad un unico acquirente, e il profitto diviso secondo la proporzione di ciascuno. E 'anche possibile che uno dei proprietari riscattare tutte le restanti azioni dagli altri proprietari. E 'semplice, e lo schema di transazione standard. Ma spesso il caso è che uno dei proprietari si rifiutano di dalla vendita. Come vendere appartamento privatizzata in questo caso? Tutto dipende da come la proprietà è divisa.

Se l'appartamento è suddiviso in parti da parte del contatore, per prima cosa è necessario scrivere un notaio sulla vendita, indicando la dimensione e il valore desiderato del tuo spazio di vendita e inviarlo per posta raccomandata agli altri proprietari. Ai sensi dell'art. 250 codice civile hanno un vantaggio rispetto ad altri acquirenti. Se entro 30 giorni altri proprietari non hanno risposto all'accordo o si rifiutano di acquistare, quindi ai sensi dell'art. 250 codice civile può esercitare il suo diritto e vendere una quota in un appartamento comune a qualsiasi altra persona.

Quando l'appartamento è diviso in percentuale, allora è impossibile venderlo senza il desiderio degli altri, ma è possibile ottenere denaro per la tua parte volontariamente o obbligatoriamente facendo domanda al tribunale.

Se nella dimora privatizzata vi è una quota minore del bambino, è possibile vendere l'appartamento ottenendo il permesso dalle autorità di tutela.

Vendita di un appartamento dato

Una persona che ha un certificato regalo può disporre della proprietà a sua discrezione. Se il proprietario vuole vendere un appartamento donato, in cui è l'unico proprietario, la vendita va secondo uno schema standard comune. Avendo ricevuto denaro per immobili, il venditore deve pagare un'imposta. Come scegliere la formula fiscale correttamente e in modo redditizio, abbiamo considerato in precedenza.

Quando una quota di un appartamento viene ricevuto come un dono, suddiviso in percentuale o dal contatore, lo schema di vendita è simile a quello descritto nella sezione "Opzioni per la vendita di un appartamento privatizzato".

Vendita di un appartamento in ipoteca

Nonostante alcuni degli ostacoli che accompagnano le transazioni con proprietà ipotecarie, vendere un appartamento in un mutuo è reale. È possibile eseguire questa operazione in diversi modi:

1. Presto rimborsare il prestito pagandolo con il risparmio o, se l'acquirente è d'accordo, a scapito dell'anticipazione ricevuta da esso.
2. È possibile vendere un appartamento senza prima pagare il debito prestito. Per fare questo, è necessario scrivere un'applicazione alla banca e aspettare il consenso. Può rifiutare se la vendita si verifica durante la moratoria sulla chiusura anticipata del prestito. Se la banca accetta, ma insiste sulla sua partecipazione all'operazione, apre due celle bancarie: il primo acquirente pone il rimborso del prestito, la seconda – la differenza rimanente. Dopo la rimozione dell'incasso dalla casa, viene effettuata una transazione di acquisto e vendita. In questo caso, anche quando vendere un appartamento senza un agente immobiliare, dovrai pagare alla banca una commissione per l'apertura delle celle e la scorta della transazione.
3. Se il creditore accetta di vendere senza un rimborso anticipato del debito prestito e accetta di non partecipare all'operazione, è necessario concludere un documento preliminare di acquisto e vendita. Poi, dopo aver pagato il prestito per il denaro ricevuto dal compratore, il proprietario riceve documenti per revocare il divieto e va alla camera di registrazione. Successivamente, il venditore completa la transazione con il notaio.
4. Puoi vendere l'appartamento insieme ad un prestito. L'acquirente deve presentare alla banca tutti i documenti necessari che confermano la sua solvibilità e già decide sulla possibilità di sostituire il mutuatario. Con una decisione positiva, i diritti di proprietà sono ri-registrati, i beni immobili rimangono nell'ipoteca e il venditore riceve la differenza tra il costo dell'appartamento venduto e il saldo del debito senza la partecipazione del creditore.

conclusione

Si scopre che diversi appartamenti: privatizzati, quello il cui proprietario – un bambino, mutuo, donato – può essere venduto senza l'aiuto di un agente immobiliare, conoscendo tutte le fasi della transazione da impostare il prezzo per ricevere una somma di denaro. Avendo un'idea dei pericoli e delle sottigliezze di questo processo e avendo messo molto sforzo e tempo nella transazione, puoi vendere indipendentemente il tuo appartamento.